引き続き、「片山東熊」設計の建築を見ていきましょう。「上野」駅が最寄りの「東京国立博物館 表慶館」です。
これもネオ・バロック様式の建物です。建物の説明は、写真のうちの解説板にわかりやすく書いてありますので、写真を見て（読んで）下さい。
片山東熊で取り上げた迎賓館や京都国立博物館、東京国立博物館は、いずれも有料ですので、京都と東京の新しい博物館での展示やイベントを確認して、併せて見学されるのも一法かと思います。
また、今後触れるかもしれませんが、上野はその他見どころのある建物（国立西洋美術館／設計：ル・コルビュジエ等々）が多々ありますので、併せて見学されるのも良いかもしれません。
引き続き、「片山東熊」設計の建築を見ていきましょう。今回は京都の京阪本線「七条」駅が最寄りの「京都国立博物館 明治古都館」です。目の前にはバス停があり、バスも便利です。
こちらも大阪出張の帰りに寄り道です。この建物はフレンチ・バロック様式の平屋建てです。入口の係員の方に聞いたところ、耐震調査などにより、しばらくの間（開館時期未定）は閉館で内部での展示や見学は出来ないとのことでしたので、写真も外観だけです。
個人的には、外観のなかでも建物正面のペディメント（西洋建築の切妻屋根の妻側下部と水平材に囲まれた部分／日本建築でいう「破風」）を見てみたかったので、寒空の中それでも見学しました。
ここにある装飾は、伎芸天（ぎげいてん）と毘首羯磨（びしゅかつま）という仏教世界の美術工芸の神様が彫刻されています。右側の伎芸天は学問や芸術をつかさどる神様で、手には巻紙と筆を持っています。左側の毘首羯磨は工芸や建築をつかさどる神様で、手には鑿？とハンマーを持っています。
聞くところによると、これは「設計と施工」を表しているのではないかとのこと。日本では江戸時代までは、大工の棟梁が両方の最高責任者でしたが、明治期に西洋建築が入ってきた際、設計と施工は別々のものという考え方であったため、それを表現しているのではないかとのことです。
道路を挟んで、目の前は「三十三間堂」ですので、ついでに見学してみました。お時間があれば、智積院、豊国神社、方広寺などが隣接していますので、ご一緒にどうぞ。
購入金額などが不明だが、概算取得費（譲渡収入の５％）で計算すると税額が大きくなってしまうのでこれを避けたいといった場合、どうすれば概算取得費よりも多くの取得費がかかったと証明できるのか。税理士などのサイトの多くでは、国税不服審判所のある裁決事例を引いて、「市街地価格指数」「着工建築物構造別単価」により計算する方法を紹介しています。このように書くと、納税者側が採用した方法が裁決により認められたのだと思われるかもしれませんが、実際は逆で、税務当局が主張したものでした。
国税不服審判所の平成12年11月16日の裁決事例です（https://www.kfs.go.jp/service/JP/60/19/index.html ）。
以下、裁決書（抄）を基に見ていきましょう。
確定申告について税務当局が更正処分及び過少申告加算税の賦課決定処分を行ったことに対する審査請求の事例で、不動産の取得費が主な争点となっています。昭和59年に取得し、平成9年に3,150万円で売却した不動産について、納税者は取得費を3,260万円余（宅地分3,000万円＋増改築費（減価償却費控除後））として申告しました。税務当局は、この3,000万円について、証拠となる資料の提出がなく、調査しても明らかにできなかったので、合理的な算定方法によらざるを得ない、として自ら検討します。そして、土地と建物のいずれの取得価額もわからない場合に考えられる算定方法として、次の４つを挙げています。
(1) 租税特別措置法第31条の4（長期譲渡所得の概算取得費控除）を適用する方法
(2) 土地の取得価額は土地の取得時の売買実例から算定し、建物の取得価額は譲渡価額の総額から土地の譲渡時の売買実例価格を差し引いて算出された建物の譲渡価額から減価償却費を控除する方法
(3) 土地と建物の固定資産税評価額を基に算定する方法
(4) 建物の取得価額を着工建築物構造別単価（建築物単価）から算定し、土地については市街地価格指数を基に算定する方法
その上で、それぞれの妥当性を検討し、冒頭に記したように(4)を採用することになるわけです。
(1)～(3)の不採用の理由は何かというと、(2)は、「土地の譲渡及び取得に係る売買実例がなく世情を反映した確実な指標とする合理的理由が見当たらない」、(3)は、「画一的で個別事情が反映されず、実勢価額が形成されないことが考えられる」としているのはいいとして、興味深いのは、(1)についても、「本件物件の取得費が一定率で計算され実額等がまったく反映されない」として退けていることです。確かに「実額等がまったく反映されない」のですが、もとは法律（租税特別措置法）に根拠があり、上級行政機関である国税庁からの通達（措通31の４－１）でも適用して差し支えないとされているわけですから、下級行政機関の主張としては意外な気もします。
それはともかく、審判所も、取得費の額が不明なものについては、「その費用を実額により算定することができないから、その部分については、推計の方法によって算定せざるをえない。」とし、次のように、税務当局が採用した方法を評価しています。
「本件新建物の取得費については、N調査会が公表している統計的な数値である建築物単価を基に建築価格を算定し、その価額から譲渡時までの減価償却費相当額を控除しているものであり、実勢価額の近似値と認められる時価相当額を推定していること、また、本件宅地の取得費については、本件物件の譲渡価額の総額から実勢価額の近似値と認められる当該建物の取得費を差し引いた額に、Mが調査し公表している六大都市を除く市街地価格指数（住宅地）の譲渡時に対する取得時の当該価格指数の割合を乗じて時価相当額を推定していることから、いずれも合理性があり、当審判所においても、これを不相当とする理由は認められない。」（N、Mというのは頭文字ではなく、固有名を登場順にアルファベットに置き換えて付けられたもので、N調査会＝財団法人建設物価調査会、M＝財団法人日本不動産研究所です（現在はいずれも一般財団法人）。また、「六大都市を除く市街地価格指数」とあるのは、本事例の物件が六大都市以外に所在するためです。）
取得費が不明である場合は推計によらざるを得ないが、その計算方法は合理性があるものでなければならないということですね。
この事例では、納税者側が主張した取得費3,260万円余に対し、審判所が認定した取得費は2,600万円余となりました。ちなみに概算取得費だと157.5万円です。
裁決は、あくまでも本事案における事実関係を基に導き出されたものですので、これを安易に一般化してはなりません。多くのサイトでも、上記のような計算方法が常に認められるわけではないので、詳しい税理士にご相談を、といったまとめ方をしています。また、日本不動産研究所のウェブサイトの「よくあるご質問」には次のようなQ&Aが載っています（https://www.kfs.go.jp/service/JP/60/19/index.html）。
Q. 税務申告（譲渡所得申告のための取得費算定）に市街地価格指数を使うことはできますか？
A. 譲渡所得申告のための取得費の算定に関する事項は、税務署の判断事項です。
私どもは「取得費の算定を行う場合、◯◯の指数を使うとよい。」というようなことを申し上げる立場にはございません。管轄の税務署にお問い合わせください。
さて、本題からは外れますが、この事例の納税者は所有権移転の仮登記日に手付金として800万円を、本登記日に残金の2,200万円を出金している（つまり購入費用が3,000万円であった）として預金の元帳の写しを提出しているものの、支払先の記載がないとして認められていません。納税者にとって厳しい判断にも思えますが、実は、取得費の算定の話とは直接関係ないので触れてこなかった部分に、ある事実がありました。
納税者は問題となった不動産（約700㎡）を購入した際、併せて約1,100㎡の農地を取得していました。納税者は、進入路がない袋小路であること、納税者には利用できないこと、所有権移転の本登記ができないこと（農地転用のことを言っているのでしょうか）を理由に、この農地には全く価値がなく、3,000万円はすべて問題の不動産の代金だったと主張しています。しかし税務当局の調査によれば、この農地は（問題の不動産の本登記日と同日に）納税者に移転登記がなされており、また道路に隣接しているとのことで、客観的に十分利用価値があるとし、審判所もこの農地が無価値であるとは認められないとしています。購入代金として3,000万円が支払われたのは事実だとしても、それは問題の不動産だけの代金ではなかったのではないか、と疑わせる余地があったということのようです。
一生に一度しか家を買わないのに、それを「終の棲家」と呼ぶのもおかしな話だ。本来なら何度か住み替えて、ここが最期を迎えるにふさわしい家だと思い定めてこその話ではないだろうか。日本は20代や30代の若いときに買った家にそのまま一生住み続ける人たちが多い。
流通先進国のアメリカでは生涯に10回以上買い替えるケースもめずらしくないという。だからといって日本のスタイルを否定するわけではない。家は思い出が積み重なってこそ愛着がわくという感性も捨てがたい。気になるのはそれもこれまでの話で、日本もこれからはアメリカ型に向かわざるを得ないのではないかという予感である。
というのも、もはや20代、30代で家を買い、35年の住宅ローンを払い続けるという雇用環境ではない。だいいち、住宅ローンを払い続けるために、つらいことやいやなことも我慢して一つの会社にしがみつくという価値観がこれからの時代に通用するとも思えない。
とはいえ、アメリカのように所得が上がるたびに持ち家を次から次へと買い替えていくという状況が日本に訪れるとも思えない。例外を除けば多くの勤労者世帯では職場や働き方が変化する可能性が高い若いうちは賃貸住宅での住み替えを中心とし、金融資産の蓄積や年代に応じ、持ち家での住み替えに移行していく、そうした〝住宅人生〟がポピュラーになっていくのではないか。
不動産業界としても、急激な人口減少というマーケットの量的縮小を乗り越えていくためには、ファミリータイプを含む良質な賃貸住宅の供給とその管理業の充実、持ち家での住み替え促進（一生に１～２回）という市場ビジョンが必要になってくると思われる。
賃貸時代も含め、生涯での住み替え回数が多くなれば、借り手や買い手はこれまで以上に自分たちの身になって専門的な情報とアドバイスを提供してくれるエージェントの必要性を強く認識するようになるだろう。そうなれば、不動産業界のコンプライアンスは自然に高められていくのではないだろうか。
〝人生１００年時代〟を迎えても、日本人が物心ともに豊かで充実した生活を送れるようにするために住まいが果たす役割は大きい。そうした役割を業界が果たしていくためには、これまでのように賃貸と持ち家を分断的に捉えるのではなく、互いに補完し合い、それぞれの利点を長い人生にうまく取り込みながら住み替えていく賢い選択を消費者に選択してもらうという発想が必要だ。
そうした業界と市場の変革を担うのが明確なコンプライアンス意識と高い志をもって依頼者（借り手・買い手）のために働くエージェントであることは言うまでもない。
本多信博氏 住宅新報 顧問
1949年生まれ。長崎県平戸市出身。早稲田大学商学部卒業。住宅新報編集長、同編集主幹を経て2008年より論説主幹。 2014年より特別編集委員、2018年より顧問。
著書:『大変革・不動産業』（住宅新報社・共著）、『一途に生きる！』（住宅新報社）、『百歳住宅』（プラチナ出版）、『住まい悠久』（同）、『たかが住まい されど、住まい』（同）、『住文化創造』（同）など
現在、住宅新報に連載コラム「彼方の空」を執筆中。
https://www.amazon.co.jp/dp/B09YQF2NQN
2022年刊行。筆者の藤木賀子（ふじきよしこ）氏はスタイルオブ東京株式会社代表取締役。25歳で建築業界に入り、住宅、店舗、エクステリアなどの設計・施工、不動産業で経験を積む。お客様の豊かなライフスタイルのため、建築、不動産、金融のワンストップサービスを展開。公認 不動産コンサルティングマスター。
不動産エージェントという働き方に興味がある方向けに、不動産エージェントになるための方法についてわかりやすく丁寧にまとめています。
まえがき
なぜ、今不動産エージェントなのか。
・不動産エージェントになるためのステップ１
「営業マンとエージェントの違いとは」自分という商品について考えてみる
・不動産エージェントになるためのステップ２
「不動産エージェントとして活躍するための場所」自分が戦う場所を知る
・不動産エージェントになるためのステップ３
「幸福な働き方を追求する」自分の働くモチベーションを保つためには
・不動産エージェントになるためのステップ４
「セルフブランディング」自分という商品の価値を高めるためには
・不動産エージェントになるためのステップ５
「クライアントの選び方」クライアントを選ぶこともエージェントの仕事のひとつ
・不動産エージェントになるためのステップ６
「不動産エージェントに必要なコミュニケーション力」生命線ともいえる重要なスキル
・不動産エージェントになるためのステップ７
「さあ不動産エージェントになろう」不動産エージェントになるための行動をおこす
「不動産エージェントに興味があるんだけど・・・」と、本書を手に取った読者に、どうすればエージェントになれるか？という最初のステップから解説してくれています。
不動産エージェントとして自分を選んでもらうためには、不動産や建築、ファイナンスに関する十分な知識を得て、なおかつ、高いコミュニケーション能力が求められ、不断の努力が必要であると著者は述べています。
でも、
「エージェントになるには努力は必要だけれども、それは決して無理して頑張ることではない」
とも述べています。
不動産エージェントになるためのステップ１からステップ7にかけて学び、自己効力感を養いながら行動に移していくために、著者が背中を押して応援してくれているように感じました。
今回からは、辰野金吾と同じく工部大学校第１期卒業生の、「片山東熊（かたやまとうくま）」設計の建築を見ていきましょう。
片山東熊は、フランス派の宮廷建築を得意とした建築家のため、壮麗で優美な建築を手掛けています。その最たるものが東宮御所として誕生した現在の迎賓館でしょう。ネオ・バロック様式の西洋宮殿ですが、時の天皇・明治天皇に「贅沢すぎる」といわれたとか。本人は大変なショックを受けたといわれています。
四ツ谷駅を背にして、正面に見えるのが正門で、芝生に松の木を左右に見ながら前庭を進み、途中にある中門を抜けると石畳となり、建物の前に出ます。実際に入るときは、西門（建物の横部分）からですが。建物の反対側に廻ると主庭が広がり、建物正面に大きな噴水があります。建物と共に国宝です。
外観も壮麗ですが、撮影禁止の建物内部はさらに壮麗で優美です。確かに贅沢な建物ですが、国賓を招く建物としてはありかと思います。お時間があるときに、是非一度ご見学ください。
引き続き、「辰野金吾」設計の建築を見ていきましょう。今回は福岡市「天神」駅が最寄りの「福岡市赤煉瓦文化館」（旧日本生命九州支店）です。
ここは数年前に出張の際、立ち寄ったところです。昭和通りに面して、那珂川のたもとに建っています。当時、閉館中で内部を見学できませんでしたので、写真は外観のみです。縦横にデザインされた白い花崗岩が印象的で、ドームやドーマー窓の屋根がここでもしっかり載せられています。
辰野金吾は、お隣の佐賀県「唐津」の出身です。武雄温泉新館楼門なども手掛けています。同期生の「曾禰達蔵」や、次世代となる大正から昭和の時代に活躍する「村野藤吾」も同郷です。唐津は偉大な建築家を排出しているといえるでしょう。
余談ですが唐津には、陶芸で「朝鮮唐津」とよばれているものがあります。茶褐色や鉄紺色の地に白い釉薬を掛けたもので、これもまた一興です。
