(後編)建築工事請負契約の実務-追加・変更工事を巡るトラブル

前編・中編からの続きです。

6. 無断施工

さらに、よくあるケースとして、施主が施工業者の行ったとする追加・変更工事について事前に聞かされていないとして報酬の支払義務を争うケースも多くあります。

この点、営利事業者である施工業者が施主の指示もなく報酬の取り決めもないまま自ら追加・変更工事を行うことは余り想定され難いようにも思われます。しかし、一般に施主は予定工期を踏まえて金融機関からの借り入れや居住用であれば転居、現住物件の処分等を計画するため、実務上は工期の遵守が強く要求され、そうしたこともあって特に工期終盤には施主との意思疎通が十分に図られないまま施工業者の方で工事を進めてしまうことも多く、施主において十分に認識していなかった工事が事後になって発覚するというケースも少なくありません。

そのため、この点については、施工業者において事後に報酬請求できないリスクを冒してまでわざわざやるような工事内容か、施主が事前又は事後に当該工事の実施を認識しながら特に異議を述べなかったような事実がないかといった観点から、純然たる無断工事であるか別途費用の発生する追加・変更工事であるかが判断されることになります。

ところで、こうした無断施工との関係で時に問題となるのが、工事監理者が間に入っているケースです。すなわち、建築士が施主と工事監理業務委託契約を締結し、監理者として工事に関わっている場合に、施工業者が監理者とのやり取りに基づき追加・変更工事を行ったところ、当の本人である施主が当該工事の存在を認識していなかったというケースです。

通常であれば施主は専門家である監理者に対して工事の内容について一定範囲で裁量を与える意図を持っているとも考えられます。こうしたことから、裁判例の中には監理者には施主に代わって追加・変更工事を指示する代理権があるとしたものもあります(大阪地判平成17年4月26日判タ1197号185頁、東京地判平成17年11月4日判例秘書登載等)。もっとも、監理者の代理権について一般化することはできず、監理者が指示・合意したことをもって施主にも効果が及ぶという結論を導くことは慎重であるべきとの指摘もあります[3]

実際、実務上用いられることが多い民間(七会)連合協定の工事請負契約約款でも、監理者に追加・変更工事の指示・合意権限までは付与されていません。結局、この点については、施主において追加・変更工事の指示・合意権限まで付与する意思(授権の意思)があったか否か、施工業者においてそのような権限があると信じてもやむを得ない状況にあったか否かが個別具体的事情を踏まえて判断されることになるでしょう。東京地判平成15年5月9日判例秘書登載は、一貫して施主側の工事担当者として関与し、「社長付事業開発」の肩書を付けた名刺を交付していた工事関係者について、施主から工事監理、追加工事の発注等を含む全面的な委任を受けていたと認定されています。


[3] 斎藤繁道編著『最新裁判実務体系 第6巻 建築訴訟』378頁〔木村洋平〕(青林書院、2019年)

7. 追加・変更工事に係る報酬額

争いになっている工事について、本工事に含まれない有償の追加・変更工事であるとされた場合、通常はその報酬額について当事者間で明確な合意がないケースが大半であるため(もしあればそもそも争いにならない。)、次にその報酬額をどのように取り決めるのかということが問題になります。

この点について、訴訟実務上は、たとえ代金額の具体的な合意がなくとも、当該工事について「世間相場相当額とする」旨の黙示の合意が成立しているものとみなし、そこにいう「世間相場相当額」がいくらなのかという観点で審理が進められます。東京地裁民事22部の建築専門部では、専門家調停委員として建築士が参加することも多く、追加報酬額の決定については当該建築士の意見も重視されています。

8. まとめ

以上に見てきたように、追加・変更工事を巡るトラブルについては、当事者間で事前に十分な協議・確認を行わないまま工事が進められてしまうことにより発生するケースが大半の原因といえます。

そのため、特に施主の立場で見れば、請負契約締結時にどこまでが本工事でどこからが追加費用の発生する追加・変更工事なのかしっかりと確認しておくとともに、施工中も、施工業者とのメールや書面でのやり取りで有償なのか無償なのか記録化を意識したやり取りをしておくことが、事後のトラブル防止の観点からは肝要といえるでしょう。


奥原靖裕先生

奥原 靖裕 シティユーワ法律事務所 弁護士(パートナー)

一橋大学法学部卒業、一橋大学法科大学院(ビジネスロー・コース)修了。

2009年に弁護士登録。

企業を当事者とする紛争解決一般を取り扱っており、大規模訴訟を含む代理人をこれまでに多数務めている。不動産・建築案件を主たる取り扱い分野の一つとし、宅地建物取引士向けの講習テキストの監修・執筆や、不動産流通推進センターが実施する「不動産流通実務検定(スコア)」の問題作成委員、住宅紛争審査会紛争処理委員などを務める。他にはシステム開発を巡る法務支援、紛争対応にも力を入れている。

これまで携わった紛争解決に関する知識と経験を踏まえた日常的なリーガルサポートを得意とし、行政対応、不正対応についても多くの経験を有する。

シティユーワ法律事務所 弁護士等紹介

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