【住宅新報連載中】竹井英久の思案あれこれ

株式会社アトリウム 竹井 英久会長(不動産流通推進センター 特別参与)が執筆する「竹井英久の思案あれこれ」が、住宅新報で連載中です。

最新の3月1日号掲載分は「業者買取と説明責任」です。

竹井特別参与には、当センターが主催する、不動産業界における「コンプライアンス(職業倫理)」徹底の機運を高め、さらなる信頼産業としての地位確立に向けた機運を醸成するために開催する講演会に登壇いただいております。

以下に「竹井英久の思案あれこれ」のリンクをまとめましたので、住宅新報webでご覧ください。

第6回 業者買取と説明責任

都市部の戸建て・土地・築古マンションは、個人売主・不動産業者買主の割合が高い。宅地分割・建売住宅やリノベ再販マンションとなり、新しい住宅として消費者に提供されるためだ。

この個人売主・不動産業者買主は、個人売主には買主が営利目的の業者だということで価格等の疑念が生じやすいものだ。多くの仲介業者は私的な簡易的入札を行ったり、業者でない買主探索努力を売主に説明しているはずだが、データに基づく説明は不足しており、改善の余地がありそうだ。

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第5回 不動産営業には一定の資格義務付けを

すべての不動産営業員が宅建士資格者であるのがベストだが、現実は厳しい。宅建士の仕事は突き詰めると重説の説明・押印であるから、それ以外の業務はクロージングも含めて誰がやってもいい。知識資格がない営業が契約をまとめてきても、最後に宅建士がキチンと説明して依頼者の理解を得て契約する段取りだから問題ないという考え方だ。

しかし、契約までの間、知識や職業倫理のイロハの研修も受けていない営業に付き合わされる依頼者はいい迷惑だし、こうしたことが不動産業界への不信感にもつながっている。宅建士100%を目標にするがゆえにこうした知識資格のない営業を生み出しているのであれば、次善策ではあるが宅建士とは違う、不動産営業員として接客するための必須資格を民間で整備・運用したらいいのではないか。資格がないと接客ができないということだ。宅建士の前段としての不動産全般の基礎知識の取得はもちろんだが、それだけでなく営業員の職業倫理、営業上してはいけないこと、しなければいけないことなど顧客第一の現場向きの資格であってほしい。

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第4回 ADはもう公認にしませんか?

消費者保護の観点から賃貸の仲介手数料は事前承諾があれば1カ月分と決められていますが、貸主はたとえ個人であっても事業者であり資産家なので、その資産をビジネスとしてどのような条件で貸し出してもいいはずです。そろそろ、手数料は消費者たる借主を対象とするときのみ上限を定め、貸主支払い手数料の上限を撤廃して市場原理に任せたらいいのではないでしょうか。

物件特性に応じて、2カ月分の手数料や広告販促費を払ったり、フリーレントを提供しても、借主から1カ月以上取らなければ問題はないでしょう。商慣習があるので難しいですが、極論すれば借主からは手数料を取らずに、全部貸主負担にして、物元業者から借主側業者に手数料を払い出すようにしたら、借主・消費者にとっては分かりやすいと思います。問題は、借主のために働くエージェントとして手数料を取る立場の借主側業者がADを取ることです。

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第3回 Zillowを見てみよう

米国最大の不動産流通Webサイトで、最近は買取再販業者でもあるZillowですが、GoogleChromeなどの日本語訳を使えば、日本とは違う住宅流通の姿を誰でも簡単に見ることができます。サイトにいくと地名入力があり、例えばルート66の起点のSanta Monica CAと入力すると、ホテル予約サイトのように地図に売り出し物件がいっぱい表示され、赤い丸をクリックすると販売中物件の詳細が出てきます。更に地図を拡大すると、航空写真になりすべての住宅にZillowが勝手にAIの推定市場価格を付けています。

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第2回 買主責任とインスペクション

ストック活用時代になり個人間中古住宅売買が住宅流通の中心になってきましたが、まだ業者売主・新築売買を前提にした宅建業法規制の思想で運営されているようです。

消費者保護の動きが売主責任型の取引イメージを膨らませ、買主は純粋に〝お客様〟で、何も心配せず何も調べずに完璧な物件を手に入れられるのが目標とすべき住宅流通であるかのようです。しかし売主もまた消費者ですし、何よりも中古品ですから権利関係を別にすれば、売主の告知書だけに頼らず、買主も自分で注意して建物を調査し(仲介業者が助言して)、納得して購入することが求められているのではないでしょうか。

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第1回 宅建業法とコンプライアンス

宅建業のコンプライアンスを語るとき、考えたいことがある。それは、宅建業法では宅建業者が売買などの当事者である取引と、委託者のために働く仲介取引を同じテーブルに載せていることです。また、プロ/プロ取引、プロ/アマ取引、アマ/アマ取引の区別もなく、すべての取引が消費者保護のような流れで語られます。更に物件種別、例えば住宅と商業不動産、居住用と収益用不動産との区別もありません。取引の態様によりコンプライアンスも変わるはずなのに、宅建士には一律に聖人君子を求めているようですが、これでは混乱を招くだけです。

 宅建業法は戦後の住宅不足時代に業者による詐欺的行為の横行から消費者を守るためにできた規制法ですが、今はストック活用の時代となり、アマ/アマ取引が増え、収益不動産の売買も活発化しているときに、一律の規制ではうまく機能しないのではないでしょうか。

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竹井英久(たけい・ひでひさ)=アトリウム代表取締役会長。東京都出身。73年慶應義塾大学経済学部卒業、三井不動産入社。三井不動産ビルマネジメント社長、三井不動産リアルティ社長、同社会長、不動産流通経営協会理事長などを経て現職。

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